Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde kabul edilen yeni düzenleme, 2026 yılından itibaren milyonlarca ev sahibini ve konut almayı planlayan vatandaşları doğrudan etkileyecek. Emlak vergisi ve tapu harçlarına ilişkin yapılan yasal değişiklikle birlikte, bina ve arazi vergi değerlerine üst sınır getirildi. Buna göre 2026 yılında emlak vergisine esas değerler, 2025 yılına göre en fazla üç kat artabilecek. Ancak bu artış, yalnızca yıllık vergi ödemelerini değil, tapu harçlarını da doğrudan etkileyerek ciddi maliyet artışlarına yol açacak. Uzmanlar, özellikle tapusunu henüz almamış vatandaşların yıl sonuna kadar işlemlerini tamamlaması konusunda uyarıyor.
Emlak Vergisinde Üst Sınır Ne Anlama Geliyor?
Yeni düzenleme kapsamında 2026 yılı bina ve arazi vergi değerleri için “üst sınır” uygulaması getirildi. Buna göre 2025 yılında belirlenen emlak vergisi değerleri, 2026 yılında en fazla üç katına kadar artırılabilecek. Bu uygulama, ilk bakışta sınırlayıcı gibi görünse de özellikle büyükşehirlerde ciddi vergi yüklerini beraberinde getirecek.
Emlak vergisi, belediyelerin en önemli gelir kalemlerinden biri olarak öne çıkıyor. Vergi matrahındaki bu sert artış, yıllık vergi ödemelerinde de büyük sıçramalara yol açacak. Örneğin bugün 5 bin lira emlak vergisi ödeyen bir konut sahibinin, 2026 yılında bu rakamı 15 bin liraya kadar çıkabilecek. Bu da uzun vadede konut sahipleri için ciddi bir mali planlama ihtiyacını doğuruyor.
Tapu Harçları da 3 Kat Artacak
Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu, tapu işlemlerinde harçların esas olarak gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanması gerektiğini ancak uygulamada çoğu zaman emlak vergisine esas rayiç bedelin kullanıldığını hatırlattı. Yeni düzenlemeyle birlikte bu rayiç bedellerin üç katına çıkacak olması, tapu harçlarını da doğrudan artıracak.
Tolu’nun verdiği örneğe göre, 2025 yılında emlak vergisi değeri 3 milyon lira olan bir konutun 2026’daki vergilendirme değeri en fazla 9 milyon liraya yükselecek. Bu durumda bugün toplam 120 bin lira olan tapu harcı, 2026 yılında 360 bin liraya çıkacak. Bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılarak kişi başı 180 bin lira olarak ödenecek.
Tapusunu Almayanlar İçin Kritik Uyarı
Uzmanlar, tapu işlemlerini henüz tamamlamamış vatandaşlar için yıl sonunun hayati önem taşıdığına dikkat çekiyor. Abdullah Tolu, vatandaşların hem gerçek satış bedellerini hem de 2026’da geçerli olacak yeni emlak vergisi değerlerini birlikte değerlendirmesi gerektiğini vurguladı.
31 Aralık 2025 tarihinden sonra yapılacak tapu işlemleri, otomatik olarak yeni ve yüksek emlak vergisi değerlerine göre hesaplanacak. Bu da on binlerce, bazı durumlarda yüz binlerce liralık ek harç anlamına geliyor. Konut alım sürecinde olup tapusunu bekleten vatandaşların bu nedenle işlemlerini yıl bitmeden tamamlamaları öneriliyor.
2027, 2028 ve 2029’da Artış Devam Edecek
Yeni düzenleme yalnızca 2026 yılıyla sınırlı kalmıyor. Emlak vergisi değerleri 2027, 2028 ve 2029 yıllarında da her yıl bir önceki yılın vergi değeri üzerine yeniden değerleme oranı eklenerek artırılacak. Bu da önümüzdeki dört yıl boyunca emlak vergilerinde düzenli ve yüksek oranlı artışların devam edeceği anlamına geliyor.
Bu süreçte hem konut sahiplerinin hem de yatırımcıların, uzun vadeli mali planlarını bu yeni vergi düzenine göre yapmaları gerekecek. Özellikle kiraya verilen taşınmazlarda, artan vergilerin dolaylı olarak kira fiyatlarını da etkilemesi bekleniyor.
Örnek Maliyet Tablosu
| Yıl | Emlak Vergisi Değeri | Toplam Tapu Harcı |
|---|---|---|
| 2025 | 3.000.000 TL | 120.000 TL |
| 2026 | 9.000.000 TL | 360.000 TL |
