Dört yılda bir güncellenen emlak vergisi matrahlarının 2026-2029 dönemi için yeniden belirlenmesiyle ortaya çıkan ve bazı bölgelerde 40 kata varan fahiş artışlar, büyük bir tartışmanın fitilini ateşledi. Uzmanlar, asıl krizin verginin ödeneceği 2026'da yaşanacağı, bu artışların sadece emlak vergisiyle sınırlı kalmayıp kiraları tırmandıracağı, hatta sıradan apartman dairelerini bile "Değerli Konut Vergisi" kapsamına sokarak mülk sahiplerine ağır bir mali yük getireceği uyarısında bulunuyor.
Türkiye'deki tüm mülk sahiplerini doğrudan ilgilendiren ve her dört yılda bir yapılan takdir komisyonu değerlendirmeleri, bu yıl emlak piyasasındaki olağanüstü fiyat artışları nedeniyle benzeri görülmemiş bir sonuç doğurdu. 2026-2029 yılları arasında geçerli olacak yeni vergi değerleri, birçok mülk sahibi için adeta bir şok etkisi yarattı. Eski Maliye bürokratları ve ekonomi uzmanları, kamuoyunda henüz tam olarak hissedilmeyen bu tehlikenin, 2026'nın Mart ve Nisan aylarında ödenecek ilk taksitlerle birlikte toplumsal bir soruna dönüşebileceğini belirtiyor.
UZMANLARDAN UYARI: KİRALARA YENİ ZAM DALGASI KAPIDA
Güncel Grup Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Sezer, emlak vergisinin "yansıtılabilir bir vergi" olduğuna dikkat çekerek, ev sahiplerinin bu ağır mali yükü kiracılara yansıtmasının kaçınılmaz olduğunu belirtti. Sezer, "Ev sahipleri ödemiş oldukları yüksek oranlı vergileri kira fiyatlarına yansıtmak isteyeceklerdir. Bu durum ise zaten aile bütçesinin önemli bir kısmını oluşturan kira giderlerinin daha da artması sonucunu doğurabilecektir" diyerek, mevcut enflasyonist ortamda yeni bir kira artış dalgası riskine işaret etti.
SIRADAN DAİRELER BİLE "DEĞERLİ KONUT" OLABİLİR
Vergialgi.com platformunda konuyu analiz eden Dr. Ahmet Ozansoy ise kamuoyunun henüz farkında olmadığı daha büyük bir tehlikeye dikkat çekti: Değerli Konut Vergisi (DKV). Ozansoy'a göre, fahiş şekilde artırılan yeni matrahlar nedeniyle, 2026 yılından itibaren büyükşehirlerdeki ortalama bir apartman dairesi bile yasal sınırın üzerine çıkarak "değerli konut" statüsüne girebilir. Bu durumdaki mülk sahipleri, normal emlak vergisine ek olarak, 2027 Şubat ayında binde 3 ila binde 10 arasında değişen oranlarda ikinci bir vergi ödemek zorunda kalacak.
SORUNUN KAYNAĞI NE?
Ekonomim'den Hüseyin Gökçe'nin haberine göre; uzmanlar, sorunun temelinde son yıllarda gayrimenkul fiyatlarında yaşanan astronomik artışların yattığını belirtiyor. Yılmaz Sezer, TÜİK verilerine göre 2021-2024 arasında gayrimenkul maliyet bedelinin %650, arsa ve arazi fiyatlarının ise %800 arttığını hatırlattı. Vergi sisteminde "rayiç bedel" ile "vergi değeri" arasında bir ayrım olmaması, piyasadaki bu artışın doğrudan vergilere yansımasına neden oldu. Gelir İdaresi eski Grup Başkanı Mehmet Akarslan'a göre bu durum sadece emlak vergisini değil; Değerli Konut Vergisi, Tapu Harcı, Damga Vergisi ve Veraset ve İntikal Vergisi gibi en az yedi farklı mali yükümlülüğü doğrudan etkiliyor.
"İTİBARİ VERGİDEN GERÇEK SERVET VERGİSİNE GEÇİŞ"
Dr. Ahmet Ozansoy, yaşanan dönüşümü "itibari servet vergisinden gerçek servet vergisine geçiş" olarak tanımlıyor. Ozansoy'a göre, Türkiye'de yıllardır devletin düşük vergi değeri belirlemesine karşılık vatandaşın yüksek oranlara razı olduğu zımni bir anlaşma vardı. Ancak şimdi, vergi değerlerinin gerçek piyasa değerlerine yaklaştırılmasıyla bu "suskunluk kuralı" bozuldu. Ozansoy, "Mademki vergi değerleri gerçek değerlere uygun hale getirilmektedir, o halde emlak vergi oranları da itibari servet vergisine uygun şekilde çok daha düşük olarak belirlenmelidir" diyerek sistemde köklü bir oran değişikliği gerektiğini savundu.
ÇÖZÜM İÇİN NE YAPILABİLİR?
Uzmanlar, mülk sahiplerini ve dolaylı olarak tüm toplumu etkileyecek bu krizi önlemek için iki temel çözüm yolu öneriyor:
Yasal Düzenleme: En çok üzerinde durulan çözüm, yasal bir düzenleme yapılması. Uzmanlar, 2017 yılında yapılan ve 2018-2021 dönemi için artışları bir önceki yılın değerinin %50'si ile sınırlayan kanuni düzenlemeyi emsal gösteriyor. 2026 için de benzer bir üst sınır getirilerek fahiş artışların önüne geçilmesi talep ediliyor.
Yargı Yolu: Mükelleflerin, takdir komisyonu kararlarına karşı vergi mahkemelerinde dava açma hakkı bulunuyor. Dava açma süresi, adli tatil nedeniyle 8 Eylül 2025'te başlayacak. Ancak uzmanlar, on binlerce davanın aynı anda açılmasının mahkemelerin iş yükünü aşırı artıracağı ve yargı sistemini kilitleyebileceği uyarısında bulunuyor.
Yılmaz Sezer ise kalıcı çözüm olarak vergi sisteminde "vergi değeri" tanımının yeniden yapılarak piyasa değerinden ayrıştırılması gerektiğini vurguluyor. Uzmanlar, acil bir yasal düzenleme yapılmadığı takdirde, 2026'da milyonlarca vatandaşın ağır bir vergi yükü ve hukuki bir kaos ile karşı karşıya kalacağı konusunda hemfikir.
