Kiracıyı çıkarmak isteyen ev sahibine kötü haber: Mahkemeler sıkı takibe geçti
Konut piyasasında kira bedellerinin hızla yükselmesi, ev sahibi ve kiracı arasında yeni bir gerilim alanı yarattı. Özellikle düşük kirayla oturan kiracıların tahliyesi için ev sahiplerinin sıklıkla başvurduğu “ihtiyaç” gerekçeli tahliye davaları, artık daha titiz bir yargı sürecinden geçiyor. Yargıtay kararları doğrultusunda, mahkemeler ev sahibinin iddia ettiği “samimi kullanım ihtiyacı”nı dikkatle değerlendiriyor. Tahliye sonrası dairenin daha yüksek fiyata kiralanmak istendiği tespit edilirse, dava reddediliyor. Bu uygulama, kiracıları koruyan önemli bir yargı refleksi olarak öne çıkıyor.
Yargıdan “samimiyet” denetimi: Kira için tahliye yapılamaz
Yüksek kira potansiyeli nedeniyle evlerini boşaltmak isteyen malikler, mahkemeye “kızım evlenecek”, “oğlum şehir dışından geliyor” gibi gerekçelerle dava açıyor. Ancak Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel’e göre, artık bu gerekçeler yeterli değil. Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca açılan ihtiyaç davalarında, mahkemeler ev sahibinin gerçekten kullanım amacıyla mı hareket ettiğini araştırıyor. Eğer ev kısa süre sonra daha yüksek bir bedelle kiraya veriliyorsa ya da ihtiyaç iddiası inandırıcılıktan uzaksa, dava doğrudan reddediliyor.
Kiracıyı bezdirmek için “taciz” yöntemleri devrede
Ali Yüksel, bazı ev sahiplerinin, yasal tahliye yolları sonuçsuz kaldığında kiracıları bezdirmeye yönelik yollar denediğini belirtiyor. “Evi satışa çıkardım, emlakçı gelecek”, “hasar tespiti yapılacak” gibi gerekçelerle eve sürekli giriş yapılmak istenmesi, kiracı üzerinde psikolojik baskı yaratıyor. Bunun yanında, kiracıyı tahliye ettirmek isteyen bazı malikler, evi yakınlarına devredip dava açma yoluna da gidebiliyor. Ancak bu tür işlemler de artık mahkemelerin yakın takibinde.
Arabuluculuk süreci zorunlu hale geldi
Artan dava yükü karşısında, hukuk sistemine yeni bir aşama eklendi. Arabulucu Avukat Özge Kandil’e göre, kira uyuşmazlıklarında tarafların doğrudan dava açması artık mümkün değil. Önce arabuluculuğa başvurulması gerekiyor. Anlaşma sağlanmazsa, konu mahkemeye taşınıyor. Kandil, bu sürecin kira anlaşmazlıklarını daha dengeli çözme amacı taşıdığını vurguluyor. Ancak kira piyasasındaki dengesizlik, çözümün yalnızca yargıda değil, konut politikalarında aranması gerektiğini de gösteriyor.
130 bin tahliye davası: Mahkemeler kilitlenmiş durumda
Kira uyuşmazlıklarının ulaştığı boyut çarpıcı. Pandemi öncesi yıllık yaklaşık 30 bin olan tahliye davası sayısının, 2024 itibarıyla 130 bine ulaştığı tahmin ediliyor. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Yüksel, bu davaların büyük bölümünü ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye dosyalarının oluşturduğunu söylüyor. Sulh Hukuk Mahkemeleri üzerindeki dava yükü artarken, dosyaların sonuçlanması da giderek uzun sürüyor. 2015’te 90 gün olan ortalama dava süresi, 2024’te 130 günü aştı. Buna istinaf ve temyiz süreçleri dahil değil.
