Gayrimenkul piyasasında milyonlarca konut sahibini ve yeni ev almayı planlayan vatandaşları yakından ilgilendiren kritik bir süreç başladı. Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde (TBMM) kabul edilen yeni düzenleme ile birlikte, 2026 yılından itibaren emlak vergisi ve tapu harçlarında radikal değişikliklere gidiliyor. 31 Aralık 2025 tarihine kadar tapu işlemlerini tamamlamayan mülk sahipleri, yeni yılda devreye girecek olan "üç kat" kuralı nedeniyle ciddi bir mali külfetle karşı karşıya kalabilir. Uzmanlar, vergi değerlerindeki bu keskin artışın sadece yıllık vergileri değil, satış esnasında ödenen harçları da doğrudan etkileyeceği konusunda vatandaşları uyarıyor.
Emlak Vergisinde Yeni Dönem: Üç Kat Sınırı Geliyor
Yeni yasal düzenleme ile birlikte, 2026 yılında uygulanacak emlak vergisine esas bina ve arsa değerleri için bir üst sınır belirlendi. Buna göre, 2026 yılındaki vergi değerleri, 2025 yılına ait değerlerin en fazla üç katı olarak hesaplanabilecek. Bu durum, özellikle gayrimenkulünü satın almış ancak tapu devrini çeşitli sebeplerle bekleten kişiler için büyük bir risk oluşturuyor. Vergi değerlerindeki bu güncelleme, mülk sahiplerinin her yıl belediyelere ödediği emlak vergisinin yanı sıra, devlete ödenen harçların matrahını da yukarı çekecek. Bu nedenle, 2025 yılı bitmeden tapu dairesine gitmek, uzun vadede ciddi tasarruf anlamına geliyor.
Tapu Harcı Maliyetleri 120 Binden 360 Bine Çıkabilir
Tapu harçları hesaplanırken ilgili belediyeden alınan emlak vergisi rayiç bedeli baz alınıyor. Mevcut sistemde rayiç bedeller piyasa değerinin altında kalsa da, yeni düzenleme ile bu bedellerin üç katına kadar yükselmesi harç tutarlarını da aynı oranda katlayacak. Örneğin, 2025 yılında emlak vergisi değeri 3 milyon lira olan bir konutun harç bedeli yaklaşık 120 bin lira civarındayken, 2026 yılında aynı konutun değeri 9 milyon liraya çıkabilecek. Bu senaryoda ödenecek toplam tapu harcı 360 bin liraya kadar ulaşacak. Alıcı ve satıcı arasında bölüştürülen bu tutar, her iki tarafın da cebinden binlerce lira fazla çıkmasına neden olacak.
31 Aralık 2025 Öncesi İşlem Yapmanın Önemi
Gayrimenkul uzmanları, 2026 yılındaki bu sert artıştan etkilenmemek için 31 Aralık 2025 tarihinin hayati bir eşik olduğunu vurguluyor. 2027, 2028 ve 2029 yıllarında da vergi ve harç yükünün "yeniden değerleme oranı" doğrultusunda artmaya devam edeceği öngörülüyor. Dolayısıyla, tapu devrini ertelemek sadece bir kerelik bir artışa değil, her yıl katlanan bir vergi yüküne ortak olmak anlamına geliyor. Uzmanlar, satış sözleşmesi yapılmış ancak tapusu henüz alınmamış mülkler için işlemlerin ivedilikle sonuçlandırılmasını tavsiye ediyor. Yılın son aylarında yaşanabilecek yoğunlukları da göz önünde bulundurarak, başvuruların erkenden yapılması büyük önem taşıyor.
Örnek Hesaplama Tablosu
| Dönem | Emlak Vergi Değeri | Tahmini Toplam Tapu Harcı (%4) |
| 2025 Yılı (Mevcut) | 3.000.000 TL | 120.000 TL |
| 2026 Yılı (Yeni Düzenleme) | 9.000.000 TL | 360.000 TL |
| Fark | + 6.000.000 TL | + 240.000 TL |
