İstanbul’da konut kiraları artmaya devam ederken, yatırımcıların odağında artık yalnızca satış fiyatları değil, kira getirisi de yer alıyor. Endeksa verilerine göre, Aralık 2025 itibarıyla İstanbul’da daire nitelikli konutların ortalama kira bedeli 33 bin 823 TL oldu. Yıllık bazda kira artışı %35,67’ye ulaştı.
Konut yatırımının geri dönüş süresi ise ortalama 14 yıl olarak hesaplandı. Bu da yıllık brüt kira getirisinin %7,24 seviyesinde olduğunu gösteriyor. Ancak bu oran ilçeden ilçeye büyük farklılık gösteriyor.
En yüksek kira getirisini sağlayan ilçeler
Türkiye gazetesinin aktardığı verilere göre, kira getirisi açısından İstanbul’un en avantajlı ilçesi Esenyurt oldu. Ortalama kirası 20 bin 222 TL olan ilçede yıllık brüt kira getirisi %9,41’e ulaştı. Esenyurt’u sırasıyla Fatih (%8,85), Güngören (%8,52), Bahçelievler (%8,50) ve Zeytinburnu (%8,42) izledi.
İşte yüksek kira getirisine sahip ilk 10 ilçe:
-
Esenyurt: 20.222 TL (%9,41)
-
Fatih: 23.793 TL (%8,85)
-
Güngören: 30.578 TL (%8,52)
-
Bahçelievler: 32.307 TL (%8,50)
-
Zeytinburnu: 46.384 TL (%8,42)
-
Beyoğlu: 36.750 TL (%8,36)
-
Beylikdüzü: 32.845 TL (%8,15)
-
Küçükçekmece: 29.717 TL (%8,10)
-
Gaziosmanpaşa: 26.524 TL (%7,79)
-
Eyüpsultan: 36.906 TL (%7,73)
Bu ilçeler, özellikle daha düşük metrekare fiyatları ve yoğun talep nedeniyle yatırımcısına kısa sürede geri dönüş sağlama potansiyeli sunuyor.
Yüksek fiyat, düşük getiri: İstanbul’un pahalı ama verimsiz ilçeleri
Konut fiyatlarının en yüksek olduğu ilçelerde ise kira getirileri beklentilerin oldukça altında kaldı. Kadıköy, Sarıyer, Beşiktaş gibi bölgelerdeki yüksek satış fiyatları, kira çarpanını büyütürken yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor.
Yıllık brüt kira getirisi en düşük olan ilçeler şu şekilde:
-
Beykoz: 36.881 TL (%3,97)
-
Beşiktaş: 52.550 TL (%4,40)
-
Sarıyer: 60.622 TL (%4,57)
-
Kadıköy: 65.444 TL (%4,87)
-
Üsküdar: 39.881 TL (%5,30)
-
Bakırköy: 54.584 TL (%5,84)
Bu bölgeler, prestijli konumlarına rağmen yatırım açısından kira getirisi bakımından daha zayıf bir tablo çiziyor.
Fiyat düşükse getiri yüksek: Esenyurt zirvede
Konut fiyatlarının görece düşük kaldığı Esenyurt, hem satış hem de kira piyasasında en çok işlem gören ilçeler arasında yer alıyor. Metrekare başına ortalama satış fiyatı 27 bin 140 TL olan Esenyurt, uygun fiyatlı konutlarla yatırımcısına yüksek kira getirisi sunuyor.
Benzer şekilde Fatih ve Güngören gibi ilçelerde de metrekare fiyatları 40-43 bin TL aralığında kalırken kira gelirleri güçlü seyrediyor. Bu da yatırımcıların daha kısa sürede amortisman elde etmesini sağlıyor.
Yatırımcılar artık kira çarpanına bakıyor
2025 verileri, konut yatırımcılarının artık sadece bölgenin prestijine ya da lokasyonuna değil, kira getirisine de önem verdiğini gösteriyor. Kira çarpanı (geri dönüş süresi) düşük olan bölgeler, yatırım kararlarında daha fazla öne çıkıyor. Bu da konut fiyatlarının görece düşük ama talebin yüksek olduğu ilçelere yönelimi artırıyor.
