Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira ödemelerine ilişkin uyuşmazlıklarda dikkat çeken yeni bir Yargıtay kararı gündeme geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi kapsamında fazladan ödendiği ileri sürülen paranın iadesini isteyen kiracının açtığı davada önemli bir değerlendirme yaptı. Yüksek Mahkeme, kiracının talebini yanlış hukuki terimle ifade etmesinin tek başına davanın reddedilmesi için yeterli olmadığına hükmetti. Kararda, hukuki nitelendirmenin hakim tarafından yapılması gerektiğine işaret edilirken, fazla kira ödemelerinin hangi hükümler kapsamında değerlendirilebileceğine ilişkin de önemli bir çerçeve çizildi. Böylece benzer uyuşmazlık yaşayan kiracılar açısından dikkat çekici bir içtihat ortaya çıktı.
Kiracının fazla ödediği kira bedeli için kritik süreç
Davanın temelinde 3 Ağustos 2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunuyor. Kiracı, ödemelerini taraflar arasındaki fiili mutabakata uygun şekilde ev sahibinin eşine ait hesaba her ayın 15'inde yaptığını belirtti. Ancak dava dilekçesinde, ekonomik gerekçeler öne sürülerek kendisinden sürekli kira artışı istendiğini ve bu nedenle sözleşme süresince olması gerekenden daha fazla ödeme yaptığını ileri sürdü.
Uyuşmazlık, Ağustos 2024 kira bedelinin ödenmediği iddiasıyla tahliye talepli icra takibi başlatılması sonrasında mahkemeye taşındı. Kiracı, Kasım 2024'e kadar gerçekleştirdiği ödemeler hesaplandığında toplam 9 bin 822 lira fazla ödeme yaptığını savunarak bu paranın yasal faiziyle birlikte kendisine verilmesini istedi.
9 bin 822 liralık iade talebinde mahkemeden ret kararı çıktı
Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, kiracının 9 bin 822 liralık talebini "istirdat davası" kapsamında değerlendirdi. İlk derece mahkemesi, bu tür bir davanın kesinleşmiş icra takibi kapsamında ve cebri icra tehdidi altında yapılan ödemelerin geri alınması amacıyla açılabileceği sonucuna vardı.
Kiracının son ödemesini, ödeme emri kendisine tebliğ edilmeden ve takip kesinleşmeden önce yaptığı dikkate alınarak davanın reddine karar verildi. Ayrıca dava değeri 9 bin 822 lira olmasına rağmen davalı lehine 18 bin lira vekalet ücretine hükmedildi. Dosyanın Yargıtay'a taşınmasının ardından ise uyuşmazlığın hukuki niteliğine ilişkin önemli bir değerlendirme yapıldı.
Yargıtay’dan kiracılar için dikkat çeken karar
Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına temyiz talebini inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 5 Mayıs 2026 tarihli kararında ilk derece mahkemesinin yaklaşımını hukuka aykırı buldu.
Yargıtay, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 26 ve 33. maddelerini hatırlattı. Buna göre hakim, tarafların talep sonucuyla bağlı olsa da olayların hukuki nitelendirmesini yapmak ve uygulanacak hukuk kurallarını belirlemekle yükümlü.
Bu nedenle kiracının talebini "istirdat" olarak adlandırması, mahkemenin uyuşmazlığı yalnızca istirdat davasının şartları üzerinden incelemesini gerektirmiyor. Yargıtay'a göre mahkemenin, uyuşmazlığın gerçek hukuki niteliğini belirleyerek davayı buna göre ele alması gerekiyor.
Fazla ödenen kira sebepsiz zenginleşme kapsamında değerlendirilebilir
Yargıtay kararının en dikkat çekici bölümlerinden biri, fazla ödendiği ileri sürülen kira bedelinin hangi hukuki çerçevede incelenmesi gerektiğine ilişkin oldu.
Yüksek Mahkeme, somut olayın İcra ve İflas Kanunu'nun 72. maddesinde düzenlenen istirdat davası kapsamında değerlendirilmemesi gerektiği sonucuna vardı. Uyuşmazlığın, kira ilişkisi kapsamında hukuki dayanak olmaksızın fazladan tahsil edildiği iddia edilen bedellerin iadesine ilişkin olduğu belirtildi.
Bu nedenle talebin sebepsiz zenginleşme ve fazla ödemenin iadesine ilişkin genel hükümler çerçevesinde bir alacak davası olarak incelenmesi gerektiğine hükmedildi. Ancak karar, her fazla ödeme iddiasında paranın otomatik olarak iade edileceği anlamına gelmiyor; mahkemenin delilleri ve somut olayın koşullarını incelemesi gerekiyor.
Mahkeme kiracının kullandığı hukuki terimle bağlı değil
Kararın kiracılar açısından öne çıkan yönlerinden biri de davada kullanılan hukuki ifadenin sonuç üzerindeki etkisi oldu. Yargıtay, tarafların olayları ve taleplerini ortaya koyduğunu, bu olaylara uygulanacak hukuk kurallarını belirleme görevinin ise hakime ait olduğunu vurguladı.
Dolayısıyla kiracının talebine yanlış bir hukuki isim vermesi nedeniyle davanın doğrudan reddedilmesi doğru bulunmadı. İlk derece mahkemesinin tarafların sunduğu delilleri değerlendirmesi, kira ilişkisindeki ödemeleri incelemesi ve gerçekten fazla tahsilat bulunup bulunmadığını belirlemesi gerektiği kaydedildi.
Bu yaklaşım, benzer kira uyuşmazlıklarında davanın yalnızca kullanılan hukuki kavram üzerinden değil, uyuşmazlığın esasına göre değerlendirilmesi bakımından önem taşıyor.
9 bin 822 liralık davada 18 bin lira vekalet ücreti dikkat çekti
Yargıtay yalnızca davanın hukuki nitelendirilmesine ilişkin değil, hükmedilen vekalet ücreti konusunda da değerlendirme yaptı. İlk derece mahkemesi, 9 bin 822 lira değerindeki davada davalı taraf lehine 18 bin lira vekalet ücretine karar vermişti.
Yüksek Mahkeme, bu tutarın karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne uygun olmadığına işaret etti. Böylece dosyada hem davanın esasının incelenmeden reddedilmesi hem de vekalet ücretine ilişkin hüküm hukuka aykırı bulundu.
Yargıtay kararı Resmi Gazete’de yayımlandı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına temyiz talebini kabul ederek Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin kararını kanun yararına bozdu. Söz konusu Yargıtay kararı 19 Ağustos 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlandı.
Karar, özellikle kira sözleşmesi devam ederken hukuki dayanağı bulunmadığı ileri sürülen fazla ödemelerin iadesinin talep edilmesi açısından dikkat çekiyor. Bununla birlikte kararın doğrudan "fazla kira ödeyen herkes parasını geri alır" şeklinde yorumlanmaması gerekiyor. İade talebinin sonucu; sözleşmeye, ödeme kayıtlarına, tarafların iddialarına, delillere ve somut olayın özelliklerine göre mahkeme tarafından belirlenecek.
