İş yeri olarak kullanılan bir lojistik deponun erken tahliyesine ilişkin uyuşmazlıkta Yüksek Mahkeme, tarafların kira sözleşmesinde kararlaştırdığı 6 aylık fesih bildirim süresinin makul süre olarak dikkate alınması gerektiğine hükmetti. İlk Derece Mahkemesi'nin bir aylık kira bedeli üzerinden yaptığı tazminat hesabı doğru bulunmadı. Karar, özellikle sözleşme süresi dolmadan taşınmazdan ayrılmayı planlayan kiracılar açısından kira sözleşmesindeki bildirim maddelerinin önemini yeniden gündeme taşıdı.
Kiracı Dükkânı Sözleşme Bitmeden Tahliye Etti
Uyuşmazlık, 2 Temmuz 2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli bir iş yeri kira sözleşmesinden doğdu. Sözleşmede kiracının fesih hakkını kullanabilmesi için altı ay önceden bildirimde bulunması gerektiğine ilişkin hüküm yer aldı. Kiracı, taşınmazı sözleşme süresi tamamlanmadan Ocak 2016'da tahliye etti. Mülk sahibi ise gerekli bildirimin yapılmadığını ve erken tahliye nedeniyle kira gelirinden mahrum kaldığını ileri sürerek dava açtı. Davacı başlangıçta 5 bin dolar talep ederken yargılama sırasında talebini 805 bin dolara çıkardı. Kiracı tarafı ise tahliyenin tarafların mutabakatıyla gerçekleştiğini savundu.
İlk Mahkeme Bir Aylık Kira Bedelini Yeterli Buldu
İlk Derece Mahkemesi, dava konusu lojistik deponun yeniden kiraya verilebilmesi için gerekli makul sürenin bir ay olduğu yönündeki bilirkişi değerlendirmesini esas aldı. Mahkeme, son ödenen aylık kira bedelinin 140 bin 630 dolar olduğunu belirterek bu tutarın makul süre tazminatı olarak ödenmesine karar verdi. Tarafların istinaf başvurusu üzerine dosyayı inceleyen Bölge Adliye Mahkemesi de bir aylık sürenin esas alınmasını uygun buldu ve başvuruları esastan reddetti. Dosyanın temyize taşınmasıyla uyuşmazlık Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin önüne geldi.
Yargıtay 6 Aylık Fesih Bildirim Süresine Dikkat Çekti
Yargıtay'ın değerlendirmesinde belirleyici nokta, kira sözleşmesindeki fesih hükmü oldu. Daire, kiracının sözleşmede belirtilen bildirim süresine uymadan taşınmazı erken tahliye ettiğinin anlaşıldığını belirtti. Tarafların sözleşmede fesih ihbar süresini 6 ay olarak belirlemiş olması nedeniyle, bu sürenin makul süre hesabında dikkate alınması gerektiği sonucuna varıldı. Böylece İlk Derece Mahkemesi'nin yalnızca bir aylık süre üzerinden hesaplama yapması hatalı bulundu. Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılırken İlk Derece Mahkemesi hükmü oy birliğiyle bozuldu.
Her Erken Çıkan Kiracı 6 Aylık Kira Ödeyecek Mi?
Kararın en önemli ayrıntısı burada ortaya çıkıyor. Yargıtay'ın kararı, her kiracının erken tahliyede otomatik olarak altı aylık kira ödeyeceği anlamına gelmiyor. Somut davada altı aylık süre, tarafların imzaladığı kira sözleşmesindeki özel fesih bildirim hükmünden kaynaklanıyor. Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesine göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan taşınmazı geri verirse kira borçları, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam ediyor. Makul sürenin her uyuşmazlıkta aynı olması gerekmiyor.
Türk Borçlar Kanunu Erken Tahliye İçin Ne Diyor?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi, kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesinin sonuçlarını açıkça düzenliyor. Buna göre kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan taşınmazı teslim etmesi halinde kira ilişkisinden kaynaklanan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebiliyor. Ancak kiracı bu süre dolmadan, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulursa yükümlülükleri daha erken sona erebiliyor. Kiraya verenin elde ettiği veya kasten elde etmekten kaçındığı yararlar da hesaba katılıyor.
Erken Tahliyede Makul Süre Nasıl Belirleniyor?
Daha önceki Yargıtay kararlarında da makul sürenin belirlenmesinde taşınmazın niteliği, bulunduğu yer, özellikleri ve bölgede benzer taşınmazlara olan talep gibi kriterlerin dikkate alınması gerektiği belirtiliyor. Başka bir ifadeyle konut, dükkân, depo veya ofis için aynı süre otomatik olarak uygulanmıyor. Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermek için göstereceği makul çaba da değerlendirmede önem taşıyor. Bu nedenle erken tahliye uyuşmazlıklarında hem sözleşme hükümleri hem de somut taşınmazın yeniden kiralanabilirlik koşulları birlikte inceleniyor.
| Karardaki önemli ayrıntı | Durum |
|---|---|
| Taşınmaz | İş yeri niteliğinde lojistik depo |
| Sözleşme başlangıcı | 2 Temmuz 2011 |
| Sözleşme süresi | 5 yıl |
| Erken tahliye | Ocak 2016 |
| Son aylık kira | 140.630 dolar |
| Sözleşmedeki bildirim süresi | 6 ay |
| İlk mahkemenin kabul ettiği süre | 1 ay |
| Yargıtay'ın esas aldığı süre | 6 ay |
| Yargıtay Dairesi | 3. Hukuk Dairesi |
| Karar | İlk derece hükmünün bozulması |
Kiracılar Sözleşmedeki Bu Maddeyi Kontrol Etmeli
Karar, özellikle belirli süreli iş yeri kira sözleşmelerinde fesih ve erken tahliye maddelerinin önemini ortaya koyuyor. Taşınmazdan sözleşme süresi dolmadan çıkmayı planlayan kiracı açısından sözleşmede kaç ay önceden bildirim yapılması gerektiği, bildirimin hangi yöntemle yapılacağı ve erken tahliyeye ilişkin özel bir hüküm bulunup bulunmadığı kritik hale gelebiliyor. Sadece anahtarı teslim etmek veya taşınmazı boşaltmak, kira ilişkisinden kaynaklanan bütün yükümlülüklerin aynı anda sona erdiği anlamına gelmeyebilir. Her uyuşmazlığın sözleşme şartları ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor.
