Türkiye’de gayrimenkul piyasasını yakından ilgilendiren kritik bir sürece giriliyor. Ev, arsa veya iş yerini satın aldığı tarihten itibaren 5 yıl geçmeden elden çıkaran mülk sahipleri için "Değer Artışı Kazancı" vergisi beyanname dönemi 1 Mart 2026 itibarıyla başlıyor. Pek çok vatandaşın gözden kaçırdığı 1.825 gün kuralı, bildirimde bulunmayanlar için ağır vergi cezaları ve gecikme faizlerini beraberinde getirebilir. Gelir Vergisi Kanunu kapsamında, gayrimenkulün alış ve satış bedeli arasındaki farkın vergilendirildiği bu süreçte, doğru hesaplama ve zamanında beyan hayati önem taşıyor. Özellikle enflasyon düzeltmesi (endeksleme) gibi avantajlardan faydalanmak isteyen mükelleflerin Mart ayı sonuna kadar işlemlerini tamamlaması gerekiyor.
5 Yıllık Süre ve Tapu Tescil Tarihinin Önemi
Gayrimenkul satışında vergi muafiyeti kazanabilmek için mülkün iktisap (edinme) tarihinden itibaren tam 5 takvim yılının geçmesi şart koşuluyor. Bu süre, tapu kütüğüne tescil edildiği günden itibaren hesaplanmaya başlıyor. Eğer mülkünüzü bu süre dolmadan satarsanız, elde ettiğiniz kâr üzerinden gelir vergisi ödemeniz gerekiyor. Ancak burada önemli bir istisna bulunuyor: Miras yoluyla kalan veya karşılıksız (hibe) olarak edinilen taşınmazların satışında, 5 yıl kuralı uygulanmıyor ve bu satışlar vergiden tamamen muaf tutuluyor. Cins tahsisi yapılmış yapılar için ise süreç, binanın tapuya tescili veya fiili kullanımın belgelendiği tarihte başlıyor.
Enflasyon Endekslemesi ile Vergi Yükü Nasıl Azalır?
Vergi hesaplanırken sadece basit alış ve satış rakamları arasındaki farka bakılmıyor; mülk sahibini koruyan "endeksleme" yöntemi devreye giriyor. Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) kullanılarak yapılan bu güncelleme, mülkün alış maliyetini satış tarihindeki reel değere taşıyor. Eğer alış ve satış tarihleri arasındaki endeks farkı %10’un üzerindeyse, alış fiyatı güncellenerek net kâr belirleniyor. Bu sayede, kağıt üzerindeki fiktif kârlar yerine, enflasyondan arındırılmış gerçek kazanç vergilendiriliyor. Örneğin; 2023 sonunda alınan bir mülk 2025'te satıldığında, endeksleme sayesinde vergiye esas kâr miktarı ciddi oranda düşebiliyor.
Beyanname Verme Süreci ve Kritik Ödeme Tarihleri
2025 yılı içerisinde gayrimenkul satışı yaparak kâr elde eden mükellefler için takvim netleşti. Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan hatırlatmalara göre, beyanname verme süreci 1 Mart 2026’da başlayıp 31 Mart 2026 akşamına kadar devam edecek. Bu süre zarfında beyan edilmeyen kazançlar, daha sonra vergi daireleri tarafından tespit edildiğinde sadece vergi aslı değil, bir kat vergi ziyaı cezası ve aylık gecikme faiziyle birlikte tahsil ediliyor. Ödemeler ise iki taksit halinde; ilki Mart ayı sonunda, ikincisi ise Temmuz 2026 sonunda yapılabilecek. Dijital vergi dairesi üzerinden işlemlerin hızlıca tamamlanması mümkün.
