Arsa veya tarla yatırımı yapmak isteyenlerin en çok araştırdığı konular arasında ada parsel sorgulama, düşük fiyatlı arazi bulma ve satın alma öncesinde yapılması gereken kontroller yer alıyor. Harita Mühendisi Ömer Yıldırım, arazi seçiminde yalnızca fiyat üzerinden hareket edilmemesi gerektiğini belirterek hem bölgenin hem de satın alınması düşünülen parselin ayrı ayrı incelenmesi gerektiğini ifade etti. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün parsel sorgulama sistemi üzerinden taşınmazın konumu, yüzölçümü ve tapudaki niteliği gibi temel bilgilere ulaşılabiliyor. Ancak yatırım kararı için hukuki durumdan ulaşım imkanına kadar çok sayıda kriterin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Ada parsel sorgulama nasıl yapılır?
Ada ve parsel bilgileri, bir taşınmazın kimliğini belirleyen temel veriler arasında bulunuyor.
Harita Mühendisi Ömer Yıldırım’ın aktardığına göre sorgulama işlemi il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerinin sisteme girilmesiyle gerçekleştirilebiliyor.
Bu sorgulama sayesinde taşınmazın tarla, bağ, bahçe, zeytinlik veya arsa gibi tapudaki niteliğinin yanı sıra yüzölçümü ve harita üzerindeki konumu da görülebiliyor.
Sistem yalnızca tarlalar için değil, farklı niteliklere sahip taşınmazların incelenmesinde de kullanılabiliyor.
Parselin şekli ve konumu haritadan incelenebiliyor
Parsel sorgulama uygulaması taşınmazın yalnızca metrekare bilgisini göstermiyor.
Harita üzerinden arazinin şekli, bulunduğu konum ve çevresindeki alanlar incelenebiliyor. Ayrıca mesafe ölçümü yapılabildiği ve parselin köşe noktalarına ilişkin koordinat bilgilerinin görüntülenebildiği belirtiliyor.
Bu özellikler özellikle satın alınması düşünülen taşınmazın ulaşım durumu, şekli ve çevresi hakkında ilk değerlendirmeyi yapmak isteyenler açısından önem taşıyor.
Ancak bu bilgiler tek başına yatırım kararı vermek için yeterli görülmüyor.
Ucuz tarla her zaman fırsat anlamına gelmiyor
Arazi yatırımında en fazla yapılan hatalardan biri, düşük fiyatı tek başına avantaj olarak değerlendirmek olabiliyor.
Ömer Yıldırım, bir araziyi yalnızca ucuz olduğu için satın almanın riskli olabileceğini belirterek, “Fiyat hariç ben buraya üç sebep sayamıyorsam, orayı alırken iki kere düşünürüm” ifadelerini kullandı.
Yıldırım’a göre bir taşınmazın ucuz olmasının arkasında ulaşım, bölgesel gelişim, hukuki durum veya kullanım imkanları gibi farklı nedenler bulunabilir.
Bu nedenle fiyat ile taşınmazın gerçek özelliklerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Piyasanın durgun olduğu dönemlerde farklı fiyatlar görülebilir
Piyasada düşük fiyatla satışa çıkarılan çok sayıda arazi bulunabileceğini belirten Yıldırım, bunun her zaman iyi bir yatırım anlamına gelmediğini ifade ediyor.
Bununla birlikte piyasanın yavaşladığı dönemlerde bazı taşınmazların normal değerlerinin altında satışa çıkabileceğini de belirtiyor.
Uzmanın değerlendirmesine göre bu tür durumların yatırım açısından anlamlı olup olmadığına karar vermeden önce bölgenin potansiyeli, taşınmazın hukuki durumu ve kullanım imkanlarının ayrıntılı biçimde incelenmesi gerekiyor.
Arsa ve tarla alırken önce bölge incelenmeli
Arazi yatırımında değerlendirmeye yalnızca parsel üzerinden başlamak yeterli olmayabiliyor.
Yıldırım’a göre ilk olarak bölgenin genel gelişim potansiyeline bakılması gerekiyor.
Devlet ve özel sektör yatırımları, şehrin hangi yöne doğru büyüdüğü, üst ölçekli planlar, nüfus hareketleri ve bölgedeki ekonomik faaliyetler dikkate alınması gereken başlıca unsurlar arasında bulunuyor.
Bölgenin uzun vadede yaşam, üretim ve ticaret açısından gelişip gelişmeyeceği, arazi seçiminde önemli göstergelerden biri olarak değerlendiriliyor.
Parselin cephesi, eğimi ve ulaşımı kontrol edilmeli
Bölge incelemesinin ardından doğrudan satın alınması düşünülen parselin özelliklerinin değerlendirilmesi gerekiyor.
Parselin büyüklüğü, şekli, eğimi, yol cephesi ve araziye ulaşım imkanı gibi fiziksel özellikler yatırım açısından önem taşıyor.
Düzensiz şekilli, ulaşımı bulunmayan veya yüksek eğime sahip bir taşınmazın kullanım imkanları daha sınırlı olabiliyor.
Bu nedenle sadece toplam metrekareye bakmak yerine parselin arazide nasıl konumlandığının ve fiilen kullanılabilir durumda olup olmadığının araştırılması gerekiyor.
Tapu kaydında şerh ve ipotek kontrolü önemli
Arazi satın alırken fiziksel özellikler kadar hukuki durumun da ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekiyor.
Yıldırım, taşınmazın hisseli mi yoksa müstakil tapulu mu olduğunun kontrol edilmesi gerektiğini belirtiyor.
Tapu üzerinde şerh, ipotek veya başka bir kısıtlama bulunup bulunmadığının araştırılması da önemli başlıklardan biri.
Ayrıca arazinin herhangi bir koruma alanında kalıp kalmadığı ve üst ölçekli planlarda hangi kullanım amacıyla değerlendirildiği de satın alma öncesinde kontrol edilmesi gereken unsurlar arasında yer alıyor.
Üretim ve yaşam hareketliliği arazi seçiminde öne çıkıyor
Arazi yatırımında bölgenin gelecekte nasıl gelişebileceği de değerlendirilmesi gereken konular arasında bulunuyor.
Ömer Yıldırım, “Bölgede üretim ve tüketim var mı? İnsan yaşıyor mu veya ileride yaşayabilir mi?” sorularının mutlaka sorulması gerektiğini belirtiyor.
Yerleşim yerlerine yakın, il, ilçe, mahalle veya köylerin çeperlerinde bulunan taşınmazların uzun vadeli değerlendirmelerde öne çıkabileceğini ifade eden Yıldırım, arazi yatırımının kısa vadeli değil sabır gerektiren bir süreç olduğuna dikkat çekiyor.
Tüm birikimi tek araziye bağlamak risk oluşturabilir
Arazi yatırımında bütçe planlaması da en az taşınmaz seçimi kadar önem taşıyor.
Yıldırım, bütün birikimin tek bir taşınmaza bağlanarak uzun yıllar beklenmesinin herkes için uygun olmayabileceğini vurguluyor.
Bir arazi yatırımının beklenen değere ulaşması 5 veya 10 yıl gibi uzun süreler gerektirebilir.
Bu nedenle yatırım yapacak kişinin yalnızca taşınmazın gelecekteki değerini değil, kendi finansal imkanlarını ve uzun vadeli bekleme kapasitesini de hesaba katması gerekiyor.
